蛋壳公寓拖欠业主租金 租户无房可住仍需还贷

近日，长租公寓领域头部企业蛋壳公寓“风波”再起，多地出现业主、租户聚集维权。与此同时，其位于深圳的运营方深圳市蛋壳公寓管理有限公司也遭遇租金兑付风波。

11月17日，有业主和租户聚集在蛋壳公寓深圳公司办公地登记排号，依次与蛋壳公寓工作人员协商解决方案。

刘女士是租户之一，今年7月与蛋壳公寓签了一年的租房合约，每月租金2300元左右，并且还与蛋壳公寓深圳公司的合作金融机构微众银行签订了个人借款合同。这意味着刘女士通过贷款将年租金一次性付给蛋壳，之后每月需向微众银行支付相应的贷款金额。

“签合同的时候可以选择月付、季付、年付或者用租金贷，用租金贷一年能便宜三四千块钱，对方承诺每月返现，所以我就选择了这种方式。”刘女士说，前来寻求解决方案的租户多是像她一样，考虑优惠力度大，都选择了租金贷的付款方式。多位租户也说，蛋壳公寓在推销公寓时往往用优惠价格引导租户用“租金贷”方式，或是减免押金、或是给予利息返还，不乏专门针对应届毕业生推出的优惠。

从10月份开始，刘女士发现，自己所居住公寓里的保洁员不再出现，APP的客服无法联系上，每月承诺的返现也无法兑现，就连公寓里管家的工资也开始出现拖欠情况。刘女士所在公寓的业主，也已经有2个月没有收到蛋壳公寓的房租。而按照合同协议，包括未还的贷款与押金，刘女士将面临近2万元的损失。

“房东现在赶我们走，我们没有地方住了，但还是要继续还贷款。”面临同样问题的陈先生无奈地说，由于业主无法如期拿到蛋壳公寓的租金，对方已经贴出了将要断水断电的通告。如果需要继续居住，就得和业主重新签订租赁合同，缴纳租金。但实际情况是，他们已经将一年的租金通过微众银行的贷款支付给了蛋壳公寓。

“我们现在很被动，迫切需要明确的说法。如果微众银行同意解除贷款协议，我们才敢和蛋壳公寓解除合约，否则我们不敢动。”不少租户表示，优惠的“租金贷”如今让他们陷入了两难的境地。

今年2月，深圳市政法委给市金融监管局、银保监局下发《关于开展相关排查工作的通知》表示，近来深圳发生了蛋壳公寓业主聚众维权事件，调查发现蛋壳公寓存在“租金贷”的情况，由于租金贷存在较大涉稳风险，要求金融监管局与银保监局高度重视并尽快开展排查工作。《通知》显示蛋壳公寓在深圳签约业主1.1万人，房屋1.1万套，租户3.15万人。

微众银行提供征信保护 若遇房东驱赶可维权

11月16日，微众银行发布公告称，租户已预付租金，享有合法居住权，建议租户在已付租期间继续居住。并承诺“至少在2021年3月31号前，个人征信将不受影响。”

（租户提供的相关资料）“这只是延迟还款的意思，最终还是要还剩下的贷款。”刘女士表示，在与微众银行签订合同时，对方提示：“租房合同解除，分期借款协议也会随之解除。”但前提是，蛋壳公寓需向租户退还剩余的租金，并且这笔租金全额用于归还贷款。

同日下午，针对破产传闻，蛋壳公寓在官微回应称，没有破产，也不会跑路，请不要信谣传谣。此外，蛋壳公寓表示，公司目前的确遭遇资金困难，正在积极处理。

据了解，目前，深圳公安、街道办等相关部门已介入协商解决方案，并取得了一定进展。谈判结果大致包括以下几点：

租户的租赁贷款仍需偿还，微众银行给到的支持只是有限时间内的征信保护；政府将协调沟通，促使租户能继续住在原公寓，警察会出面制止房东强行收房；

公安部门已就蛋壳的恶意欠款行为立案调查，但仍需一段时间。

不过，不同房东与租户的情况各异，诉求也存在差别，几方仍未达成统一解决途径，部分房东与租户表示仍将继续找蛋壳协商。

深圳市律师协会房地产法律专业委员会委员易玉成律师表示，如果要确保大家的利益最大化，最好就是配合相关部门的调查以及申报的工作，理性维权。即便公司宣布破产，租赁合同也有效，破产财产管理人会承接破产公司权利义务。租户如果在租房期间被房东换锁、驱逐，可选择报警、拨打12345服务热线或者走司法程序维护自身合法权益。

长租公寓市场野蛮生长 深圳市住建局发布紧急通知

蛋壳公寓的经营模式并非个例。近年来，部分长租公寓企业常常利用 “高进低出”（支付房屋权利人的租金高于收取承租人的租金）、“长收短付”（收取承租人租金周期长于给付房屋权利人租金周期），再配合“租金贷”等方式，形成“资金池”，并以此快速扩张。不过，一旦资金回流受限或者融资受阻，这种模式极易引发企业资金链断裂。

“由于疫情影响，租赁市场出现较大的供需关系背离，租赁需求大量减少，运营商没办法偿还金融机构的贷款，也没有办法解决和业主的关系，最后结果就出现呆账、坏账，最后走向破产。”中国城市经济专家委员会副主任宋丁分析称，这种野蛮生长的模式风险巨大，一旦资金链断裂，将会殃及房东、租户甚至员工等多方利益。

长租公寓运营商采用的“租金贷”模式，就像一把双刃剑，虽然它既解决了租客一次性拿出大笔租金问题的问题，也满足了运营商快速扩张的需求，但也积聚了资金环环相扣的风险。

“这相当于商业欺诈行为。如果追究责任，运营商要负主要的责任，而提供租金贷的合作金融机构，它其实是起到了一个推波助澜的作用，应该承担连带责任。”宋丁表示，运营商把原有的租赁合同转化成了信贷合同，如果破产出局，它有可能把这个风险转嫁给金融机构，由租户买单，这对租户是不公平的。相关部门应该举行合理监管，严防严打，让市场有序健康发展。

针对部分长租公寓“暴雷”事件频发，11月17日下午，深圳市住建局发布了《深圳市住房和建设局关于切实规范住房租赁企业经营行为的紧急通知》。这份紧急通知，从加强住房租赁行业监督管理、慎重选择租金收取模式、建立健全纠纷调处机制等七个方面，对有关法律法规规定住房租赁企业不得实施的经营行为予以进一步明确。

通知明确，住房租赁企业不得通过“高进低出”“长收短付”等方式，哄抬租赁价格、加大企业资金断裂风险、侵害房屋权利人和承租人的合法权益。

针对“租金贷”引发的问题，通知指出，住房租赁企业不得以隐瞒、欺骗、强迫等方式要求承租人使用住房租金消费贷款，不得以租金分期、租金优惠等名义诱导承租人使用住房租金消费贷款，不得将住房租金消费贷款相关内容嵌入住房租赁合同。

通知还要求压实住房租赁纠纷处理主体责任，并指出，“房屋租赁纠纷无法协商解决的，应当通过人民调解、诉讼、仲裁等法律途径解决，不得采取暴力威胁、恐吓、断水断电等暴力手段驱逐承租人。

”此外，住房租赁企业违反有关管理规定的，住房建设部门将会同相关部门依法依规查处，采取约谈告诫、暂停房源发布、暂停网签备案、发布风险提示、实行信用扣分等措施，并抄送市场监管、公安、网信、税务等部门，作为不良行为记录，纳入行业诚信系统、公共信用信息系统等信用评价系统，实施联合惩戒。

记者/ 沈卫卫 王涛

编辑 / 刘达奇 李雄飞