明明是监管银行，你可不能啥都不管
作者｜怼嬷嬷
编辑｜克洛维斯.J
烂尾508天、233天！
套均总价2000万！上海浦东陆家嘴豪宅！滨江一品苑！
烂尾了！
从业主爆料的信息得知，整个楼盘已经陷入停滞状态近一年，装修材料堆在工地无人问津，甚至开始发霉。
▲图片来源：上海房多多
要知道，当年开盘时滨江一品苑可是被夸上了天。
“陆家嘴豪宅之典范”、“俯视黄浦江，平望陆家嘴”——从售楼处到样板房，处处弥漫着奢靡的味道。
▲图片来源：吉屋网
▲图片来源：房天下
然而今非昔比，往日高大上的宣传图，和如今的一片狼藉形成巨大的落差。
你都不敢相信！两幢豪宅楼，A栋的交房日期应在2022年3月12日前，B幢的交房日期应在2022年12月10日前。
近期，上海内环内“滨江一品苑”业主联合发布“停贷告知书”公开信。全体业主将在一定期限内暂停向全部贷款银行支付借款本息。
▲图片来源：知乎
业主表示，基于商品房预售合同和抵押借款合同经济一体性的原则，业主延伸行使不安抗辩权，在风险因素消除前，暂停履行抵押借款合同之相关义务。
拼死拼活，对烂尾项目不姑息，捍卫自己的权利并努力获得适当的交货和质量。
不得不说，豪宅业主还是蛮清醒和有勇气的。
1
消失的监管资金，钱都去哪里了？
说起此次烂尾事故，中间涉及到两个关键方——卖房子的开发商“上海东樱房地产有限公司”，和造房子的总包单位“上海建工七建集团有限公司”。
▲图片来源：爱企查
时间回到2022年11月，业主代表们与七建集团曾于碰面开会。
七建方面表示，“截至2022年10月，我司已累计完成产值5.35亿元，按合同约定建设单位应支付工程款3.85亿元，实际目前累计支付3.02亿元，欠款8300万元。建设单位自2021年7月起始终未能按合同约定及时支付工程款。”
5个亿产值，区区8300万欠款？
相当于卖4套房子的钱而已！
为什么就没办法给七建？
细看购房合同，按道理，滨江一品苑A、B两栋楼的购房款监管银行分别为上海银行和上海农商银行。
然而，随着时间推进，“交付”却遥遥无期，有业主无意间发现，
自己通过POSE机划走的钱并没有进入了这两家监管银行。
所以，业主们拿着合同和刷卡单向有关部门进行实名举报。
在告知书业主进一步指出，“滨江一品苑”项目在预售资金监管及银行抵押贷款发放过程中，存在诸多违法违规行为，直接导致商品房建造资金链断裂。
业主援引，原上海银保监局的调查反馈(沪银保监举复[2023]第0976号),上海农商行作为B栋预售资金监管银行，未及时发现开发商通过关联企业擅自收取预售资金的情况，履行资金监管相关约定职责不到位，已责令整改并进行责任追究。
2022年12月9日，原中国银行保险监督管理委员会上海监督局书面答复业主称，经查，开发商上海东樱房地产有限公司于2019年11月14日，在上海银行杨浦支行开立一般存款账户，上海银行未与该开发商签订过预售款资金监管协议。
▲图片来源：知乎
也就是说，首付或者按揭，资金没有进入监管账户，而是——
被！挪！用！了！
6月28日，国家金融监管局上海监管局官网发布消息，上海农村商业银行(以下简称“上海农商行”)因同业投资资金投向合规性审查不审慎、委托贷款资金违规用于禁止性领域、未按规定监督委托贷款资金用途等19项违法违规事实，被责令改正，并处罚款共计1160万元。
▲图片来源：国家金融监管局上海监管局官网
沪银保监罚决字〔2023〕91号、沪银保监罚决字〔2023〕92号、沪银保监罚决字〔2023〕93号、沪银保监罚决字〔2023〕94号、沪银保监罚决字〔2023〕95号、沪银保监罚决字〔2023〕96号、沪银保监罚决字〔2023〕100号、沪金罚决字〔2023〕6号。
上述是今年至2023年至9月8日，国家金融监督管理总局八份处罚信息公开表是关于上海农商行的，其中6项处罚涉及房地产相关违规行为。
2
银行监管不力频发
这已不是上海农商银行首次违规。
2021年，上海农商银行因按规定履行客户身份识别义务，未按规定保存客户身份资料和交易记录，未按规定报送大额交易报告或可疑交易报告三项违法行为，被责令限期改正并处以740万元罚款，时任副行长等多人被处罚。
今年8月4日，国家金融监督管理总局上海监管局行政处罚信息公开表示，2016年至检查日，上海农商银行向资本金比例不到位的房地产项目发放贷款，予以警告处罚决定。
▲图片来源：国家金融监管局上海监管局官网
国家一直在提倡保交付，大家也一直矛头对准开发商。
事实上，还有一个“隐秘的角落”——，就是银行，必须监管银行守住底线，保交付才可能顺利开展。
而银行监管不力一直被人“吐槽”，不止这一家。
7月18日，因监管要求落实不到位等，浙江禾城农商银行被罚110万；
8月18日，民生银行在向企业发放委托债权投资时，没有尽到严格的审查义务，导致部分不符合条件的企业获得了投资，给金融市场带来了潜在风险。因此，国家金融监督管理总局对民生银行罚款合计4780万元；
因广发银行在发放房地产贷款时未严格审查贷款人的资质，导致大量贷款违规流入房地产市场。广发银行被罚款2340万元。
▲图片来源：choice金融数据
这些罚单的背后，暴露出一些银行在贷款业务中的不规范操作，以及金融监管的不到位。作为金融机构，银行应该做好监管义务，以维护金融市场的稳定和公平。
然而，许多银行的行为却严重违背了这一原则。
在香港，流行“港式按揭”，对开发商的资金实力要求非常严格，且等到开发商交房了，再还贷款。
与此同时，当客户向银行申请按揭贷之后，银行会向律师楼致函，通知律师准备按揭契，由买家和担保人(如有)到律师楼签署按揭契据及其他文件。之后再由律师行知会银行，银行将贷款交予律师行安排送交卖方，完成交易。
按揭过程中全程有律师介入，降低客户风险。
这也就是为什么香港期房少有烂尾，因为这方面有严格把控。
在内地，楼市的做法则存在bug，将风险都转嫁给消费者，一些银行在监管中存在过失，开发商拿了钱爆雷跑路，保交付本属开发商应履行最基本的义务，如今却成为了“只要交房了就好”。
3
房款还能追回吗？
房款没进监管银行，派什么用处去了？还追得回来吗？
“公司为了确保项目的施工进度，挪用了部分销售款，采用回流的方式来支付工程款，目前为止已经支付了近9亿元工程款，其中7亿元通过回流的方式支付。有相关合同和付款证明。”有地产专业媒体提到，滨江一品苑项目总经理曹某曾这样表示。
但实际上，钱被转移，项目也售罄了，已无法产生额外的现金流来弥补继续开发建造的资金缺口，最终的结局可能只有这些业主自己凑钱补钱来完成交付。
“滨江一品苑”业主就是那时代里的炮灰、垫脚石和牺牲品。
但购房贷款转入开发商的非资金监管账户所致的房屋延迟交付，银行是否应当承担责任？
之前有个先例，7月3日，南宁蓝光雍锦澜湾业主起诉中国农业银行南宁分行，痛诉楼盘施工进展缓慢并且关键资金被挪用，导致无法如期交楼。
▲图片来源：百度图片
对于此次诉讼，农业银行南宁分行的代理律师辩称，在与开发商签订商品房买卖合同时，客户已知晓购房款应转入预售资金监管账户，且明知监管账户有关开户名、账户的具体信息。但在与银行签订个人购房担保贷款合同时，却授权和指示银行将按揭贷款转入开发商名下的非监管账户，因此造成的所有责任应由客户一方承担。
因此，银行一方认为，延期交付与银行是否将按揭贷款转入监管账户并无直接必然的关系。
按照此逻辑，银行的监管角色形同虚设，业主赔了夫人又折兵。
其实从法律层面上来说，银行将按揭款存入非专用账户的行为不必然构成违约，但在有充分证据证明银行违规将按揭款转入非专用账户且未告知业主相关风险，是造成烂尾楼产生的因素之一，则银行需对此违规行为承担部分违约责任，买房人可不再向银行支付贷款，而由开发商偿还银行。另外，违规放贷的银行还可能面临住建部门以及金融监管部门的行政处罚。
但《雍锦澜湾》一案庭审结束后法院未当庭宣判。项目能否完成？
农行是否承担责任？业主能否获得补偿？目前一切都仍未明朗。
