作者 | 康亚红律师 来源 | 公司法探

又是一年毕业季，应届生步入社会的第一步，除了找工作，就是要租房子，但租房也是一个考验，一不小心就会掉入房东格式合同中的“文字陷阱”。

青涩的年轻人总是难免会遇到一些令人头疼的房东，租房时，笑脸盈盈，退房时，找各种理由与借口克扣保证金，笔者之前就遇到一个刚大学毕业的当事人，为了7000元的保证金，打了一年的官司。

案 情 简 介 ：

当事人小A于2020年大学刚毕业，为了工作方便，于2020年9月承租了B名下的公寓房，双方签订了租赁合同。

同日，小A向B支付保证金7000元及首月房租3500元。

合同约定了：“承租方逾期交付租金一日，按月租金的5%向出租方支付违约金，达七日视为违约，出租方有权解除合同并没收保证金。”“如承租方违约造成出租方的经济损失，出租方有权从保证金中扣除。”

“有争议向广州仲裁庭申请仲裁”等条款，其间，小A存在多次逾期交租的情况，合同到期后，在小A已交还房屋并交清全部租金的前提下，B拒不退还原告的7000元保证金。

后小A向广州仲裁申请了仲裁。B以小A有8次迟延交付房租，其有权没收保证金，且小A应当按合同标准支付违约金一万五千多元，且小A造成房屋损毁，应当赔偿房屋损失等理由，提起了反仲裁。

争 议 焦 点 ：

01 、B是否有权利扣除小A的保证金？

02、 B是否有权利要求小A承担高额违约金呢？

裁 决 结 果 ：

退还保证金：支持！

裁决原文：《租赁合同》约定：“承租方在付清租金及其他费用并按期迁出时，出租方应即时将保证金无息退回给承租方，如承租方违约造成出 租方的经济损失，出租方有权从保证金中扣除。”

“承租方逾期交付租金的，每逾期一日，承租方须按当月租金的5%向出租方支付违 约金，如果逾期缴纳租金或欠交管理费、水电费等达7日视为承租方违约，出租方有权解除合同，收回房产有权处理屋内一切物品，并没收保证金。”

B未提交证据证明其在租赁期间内明确主张解除《租赁合同》，且小A也缴付清租金，因此，B的抗辩缺乏合同和事实依据，仲裁庭不予采纳，B应向小A返还保证金7000元。

违约金：按4倍LPR计算，共121.18元。

裁决原文：小A存在逾期缴付租金情形，故根据《中华人民共和国民法典》第五百七十七条、第五百八十五 条的规定以及《租赁合同》“租金按月结算，在每月的第 20日前缴付，如承租方违约造成出租方的经济损失，出租方有权从保证金中扣除”之约定，再结合小A对于违约金过高提出的抗辩，仲裁庭支持返还保证金等情形，仲裁庭酌情调整小A向B逾期支付租金的违约金标准为按逾期期间全国银行间 同业拆借中心公布的同期一年贷款市场报价利率的4倍计算，以上违约金合计121.18元。

答 辩 思 路 ：

针对第一个争议焦点：合同约定的“承租方逾期交付租金一日，按月租金的5%向出租方支付违约金，达七日视为违约，出租方有权解除合同并没收保证金。”该条已约定了逾期支付租金的违约金，后又约定“没收保证金”，属于针对同一违约行为的重复约定，后约定的“解除合同并没收保证金”属于并列项，而非选择项，“没收保证金”的根本目的是弥补解除合同导致的出租方损失，亦是以“解除合同”为前提。但案涉房屋租赁合同已履行完毕，且B未提交证据证明其在租赁期间内明确主张解除《租赁合同》，其无权要求没收保证金。

针对第二个争议焦点：案涉租赁合同中约定的没收保证金7000元、违约金每日为租金的5%，作为违约金条款来说，均远高于法定标准，更过分高于B的实际损失，于法无据。根据《民法典》第五百八十五条第二款之规定：“约定的违约金低于造成的损失的，人民法院或者仲裁 机构可以根据当事人的请求予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以适当减少”。请求降低违约金，按照法定标准计算逾期付款的违约金。

结 语 ：

虽然这个案件达到了当事人的最初目的，维护了其权益。但在一年多的仲裁中，也花费了当事人大量的时间，影响了当事人的心情和正常的生活，能从刚开始就避免这些问题，才是大家更应该思考的，所以，给各位初入社会的租房族一些租房合同审查小贴士：

1 . 注意保留出租方身份信息、房屋信息

一是确保租赁房屋是有产权的，合法的可租赁房屋，也是保存身份信息，以防万一要走法律途径，降低成本。

2 . 仔细核对家具、电器交接清单

随合同会有一份家具、电器交接清单，在确认签署前，一定要一一确认并拍照发给房东或中介，以明确相关物品状态，租房一年以后，如有异议，或者发现清单上有的东西，实际上并没有，那时候承租人真是“哑巴吃黄连，有苦说不出”。

3 . 合同约定解除或转租条款的协商

现在大部分房子都是一年起租，但对于应届生来说，工作还不稳定，很有可能会存在换工作后房子不再适合的情况，这种情况下，要换房，押金大概率是要损失的，所以提前约定解除条件，可以尽量降低损失。或者也可以提前协商好转租即可退还全部押金，两全其美。

4 . 注意租房合同是否有排除出租方的维修责任

《民法典》明确规定：“出租人应当履行租赁物的维修义务，但是当事人另有约定的除外。”，虽然法律维护了承租人的权利，但也明确了“当事人约定的除外”。所以审查租房合同时要特别注意出租方有没有对维修义务进行排除。

5 . 注意查看违约责任设置是否过于严格

对于承租人来说，违约责任主要体现在损害房屋、延迟交付租金两个方面。对于这两种违约情形，一定要仔细看看违约责任约定是否过于严厉。案例中的约定，就非常严格且离谱了。

6 . 注意约定管辖的条款

很多租房合同都是格式合同，为了增加承租人的维权成本，很多格式合同都会约定仲裁管辖，仲裁费用相比诉讼费用是很高的，尤其是小额纠纷，且耗时很长，无形中增加了承租者的维权难度，以此让承租者“吃哑巴亏”，本案就是如此，虽然案子赢了，但收回来的钱也基本用在诉讼过程中了。如果是诉讼的话，无论是费用还是时间，对承租者都会更友好。

7 . 注意审核退租要求

退租房屋应该符合什么条件，房客是否有打扫义务，房屋应该处于何种状态，这些容易被忽略的细节也是房东经常拿来做文章扣除押金的点。

所以在合同签署时，就要明确退房的交接流程、卫生要求、房屋状态要求等，根据法律规定，租赁期限届满，返还的租赁物应当符合按照约定或者根据租赁物的性质使用后的状态。也就是说，正常使用的损耗是合理的且应当被允许的，大家可以以这个标准进行判断，合同的约定是否合理。

8 . 拍全屋视频

在正式租赁前拍全屋视频并发送给房东或中介，正式退租后交房前也拍全屋视频并发送给房东或中介，拍清楚房屋的各项细节，以防有房东找理由扣押金的时候，无凭无据。

祝各位初入社会的同学们，都能遇到好房东，找到好房子，有一个自己的快乐小窝！